Возникновение права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае приобретения одним лицом всех помещений в таком доме

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам

помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой

собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный

участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и

благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и

благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке

объекты.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в

действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в

редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного

участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на

котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома

объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую

собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой

редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую

собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения

государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и

иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и

Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22

"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,

связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено

следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован

до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении

него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой

собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается

возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2

статьи 16 Закона N 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был

сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и

в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой

собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает

в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5

статьи 16 Закона N 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный

участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность

собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о

возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в

многоквартирном доме не требуется.

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ

государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения)

или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах

одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним

права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма

закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О

государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество,

подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое

имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения

соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Так, положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона 189-ФЗ

установлены момент возникновения права общей долевой собственности у

собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного

жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а

также момент перехода доли в праве в общее имущество именно - с даты

государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации

права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в

общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке

земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ право общей долевой

собственности возникает на имущество, находящееся в собственности двух или

нескольких лиц.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС

РФ N 64, в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения

в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве

собственности на земельный участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ

следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на

имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 ГК

РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую

вещь. В этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 ГК РФ, запись об изменении

этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого

наступают такие правовые последствия, то есть, в том числе, и лица, которое в силу

приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество, является

единоличным собственником вещи.

В силу изложенных норм права при приобретении одним лицом всех жилых и

нежилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, всех долей в праве

общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента

государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в

многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

Указанная позиция сформирована на основании актов судов высших инстанций

(Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 по делу N 305-КГ16-10570, А40-

78400/2015, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.05.2016 N

Ф01-1992/2016 по делу N А43-20513/2015).